To πάρτι των ακινήτων στην Ευρώπη τελείωσε

  Η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία έφερε κατακόρυφη αύξηση των τιμών ενέργειας και τροφίμων. Με την σειρά τους οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν απότομα τα επιτοκία τους για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό. Αυτό είχε σαν αποτέλεσμα να...

«ταρακουνηθεί» τουλάχιστον η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών τώρα πια καλούνται να αντιμετωπίσουν τη σοβαρή έλλειψη χρηματοδότησης, ενώ πολλοί ενδέχεται να αναγκαστούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους «για ένα κομμάτι ψωμί».

Το ζήτημα των τιμών των ακινήτων δεν είναι σημερινό! Οι αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου εδώ και πολλούς μήνες.  Ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate Index να έχει καταγράψει πτώση της τάξης του 40% από την αρχή του έτους, με αποτιμήσεις που θυμίζουν την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007. Ο πραγματικός αντίκτυπος στη συγκεκριμένη αγορά έχει, πια, αρχίσει να γίνεται αισθητός.

H κατάσταση αυτή θα επιδεινωθεί, λόγω του υψηλότερου κόστους δανεισμού στις αγορές. Σύμφωνα με τον Χανς Βρένσεν, επικεφαλής έρευνας και στρατηγικής της AEW Capital Management LP, ενδέχεται να υπάρξει χάσμα στην ικανότητα αναχρηματοδότησης του χρέους της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων την επόμενη τριετία, ύψους $23,5 δισ.

Αυτό θα οδηγήσει σε αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων όλων των κατηγοριών και πτώση των τιμών: Η κατάσταση αυτή των αγορών θα ωφελήσει τους επενδυτές με αυξημένη ρευστότητα οι οποίοι θα μπορέσουν να αγοράσουν πολλά ακίνητα σε τιμή ευκαιρίας για τα σημερινά επίπεδα όμως και όχι για αυτά που μπορεί να διαμορφωθούν με την κατάσταση της επερχόμενης ύφεσης.

Οι αυξήσεις των ενοικίων μπορεί να αντισταθμίσουν, μερικώς, τις αποτιμήσεις των ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά είναι προφανές πως η επερχόμενη ύφεση και η αύξηση του κόστους διαβίωσης έχουν κάνει τέτοιου είδους κινήσεις απαγορευτικές, δεδομένου του ότι τα περισσότερα νοικοκυριά ήδη δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα.

Το μόνο σίγουρο είναι πως οι βασικές αρχές της αγοράς ακινήτων παραμένουν σταθερές. Η ζήτηση για νέα ακίνητα παραμένει αυξημένη, το ποσοστό άδειων ακινήτων είναι σχετικά χαμηλό και ο πληθωρισμός θα περιορίσει τη νέα προσφορά, μειώνοντας τη ζέση των κατασκευαστών. Επιπροσθέτως, τα επίπεδα χρέους των εταιρειών ακινήτων βρίσκονται σε πολύ λογικά πλαίσια, σε σχέση με την ανεξέλεγκτη κατάσταση της κρίσης του 2007.

«Ιστορικά, η κατάρρευση των αγορών ακινήτων οφείλεται σε δύο παράγοντες: το υπερβολικό χρέος ή την υπερβολική κατασκευή νέων ακινήτων. Κανένας από τους δύο παράγοντες αυτούς δεν ισχύει σήμερα», τόνισε ο Τζέιμς Σεπάλα της Blackstone Inc. 

Παρ’ όλα αυτά, η αισιοδοξία αυτή δεν έχει σταματήσει την πτώση των μετοχών των εταιρειών ακινήτων. Σύμφωνα με το Bloomberg Intelligence, η πτώση των μετοχών αυτών υποδεικνύει μείωση της αξίας του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου κατά 39%.

Εάν οι αγορές αποδειχθούν σωστές, ένα τέτοιο κραχ θα προκαλέσει σωρεία κατασχέσεων περιουσιακών στοιχείων συγκρίσιμη με αυτή του 2007.

«Προσωπικά εμπιστεύομαι τις ενδείξεις των αγορών όσον αφορά για το τι μέλλει γενέσθαι, πολύ περισσότερο από τα δεδομένα των ενοικίων και της πληρότητας των ακινήτων», τόνισε ο Πιτ Παπαδάκος, στέλεχος της Green Street.

Ακόμα κι αν οι τράπεζες δεχτούν να χρηματοδοτήσουν τις εταιρείες ακινήτων, κάτι τέτοιο θα αποδειχθεί επώδυνο για τις τελευταίες, δεδομένων των υψηλότερων επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών και του αυξημένου κόστους της προστασίας (hedge) έναντι των ενυπόθηκων δανείων στην ευρωπαϊκή επικράτεια.

Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά και ο Οσμάν Μαλίκ, στέλεχος της UBS Investment Research «πιστεύω πως η αγορά ακινήτων δεν έχει καταλάβει πως η περίοδος του φθηνού χρήματος έχει τελειώσει, ή τις επιπτώσεις της νέας αυτής πραγματικότητας».